토지와 건물 중 건물만 현물출자할 수 있을까?
한길합동법무사사무소 · 법무사 염춘필 · 2025. 3. 5.
결론건물과 토지를 각각 독립된 부동산으로 보기 때문에 건물만 현물출자를 해서 법인을 설립할 수 있습니다.
그러나 하나의 개인사업자가 그 자산 중 일부만 현물출자하는 것은 개인기업을 법인으로 전환하는 것에 해당되지 않기 때문에, 양도소득세 이월과세가 되지 않습니다.
토지와 건물의 사업자를 분리하면 건물이 하나의 사업자가 되므로, 건물만 현물출자하여 법인전환을 할 때 현행 조세특례제한법하에서는 양도소득세가 이월과세 됩니다.
그러나 언제 이 조항이 개정될지 알 수 없습니다.
김길동은 서울특별시 강남구에 오래된 임대용 상가 건물을 가지고 있습니다.
1. 사안
부동산 시가는 100억원 가량 가지만, 토지를 뺀 건물 가격은 수 억원이 되지 않습니다. 해당 부동산의 증여나 상속을 할 때 절세를 할 수 있는 방법을 고민하고 있던 김길동은 건물만 현물출자해서 법인으로 전환할 생각을 가지고 염춘필 법무사를 찾아 왔습니다.
염법은 먼저 해당 건물의 사업자등록증을 확인합니다. 토지와 건물이 하나의 임대용부동산으로 구성되어 있고, 하나의 사업자등록증으로 부동산 임대업을 하고 있습니다.
2. 건물만 하는 현물출자
건물과 토지를 각각 독립된 부동산으로 보기 때문에 건물만 현물출자를 해서 법인을 설립할 수 있습니다.
부동산등기법 제15조(물적 편성주의)
제15조(물적 편성주의)① 등기부를 편성할 때에는 1필의 토지 또는 1개의 건물에 대하여 1개의 등기기록을 둔다. 다만, 1동의 건물을 구분한 건물에 있어서는 1동의 건물에 속하는 전부에 대하여 1개의 등기기록을 사용한다.② 등기기록에는 부동산의 표시에 관한 사항을 기록하는 표제부와 소유권에 관한 사항을 기록하는 갑구(甲區) 및 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록하는 을구(乙區)를 둔다.법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20250131
3. 양도소득세와 취득세
그런데 현물출자를 해서 법인을 설립할 경우 현물출자자는 양도소득세가 문제가 되고, 법인은 취득세가 문제가 됩니다. 임대용 부동산이어서 취득세가 감면되지 아니하므로, 어떻게 취득세 중과를 피해나갈 것인가만을 연구하면 되지만, 양도소득세 이월과세가 되지 않아 현물출자를 하는데 심각한 문제가 있습니다.
4. 이월과세의 대전제
염법의 설명을 들은 김길동은 상가용 부동산을 현물출자하여 법인을 설립할 때에는 양도소득세가 이월과세 되지 않느냐고 묻습니다.
일반적으로는 그렇지만, 여기에 대전제가 있습니다. 개인기업을 법인으로 전환하는 것인데요. 사례와 같이 하나의 개인사업자가 그 자산 중 일부(부동산 토지와 건물 중 토지를 제외한 건물만 현물출자함)를 현물출자하는 것이기 때문에 개인기업이 법인으로 전환되는 것이 아닙니다. 현물출자하여 개인기업을 법인으로 전환하는 것은, 개인기업의 사업 전부, 즉 자산과 부채 일체가 법인으로 넘어가야 하는 것인데요. 이 경우에는 자산 중 일부만 넘어가는 것이기 때문에 개인기업을 법인으로 전환하는 것에 해당되지 않습니다.
5. 사업자 분리라는 대안
건물만 먼저 자녀에게 증여를 하고, 건물과 토지를 각각 별도의 사업자(임대사업자)로 분리를 합니다. 토지주는 토지를 건물주에게 임대를 주는 임대사업자가 되고, 건물주는 건물을 임차인에게 임대를 주는 임대사업자가 됩니다. 토지와 건물의 사업자를 분리하면 건물이 하나의 사업자가 되므로, 건물만 현물출자하여 법인전환을 할 때 현행 조세특례제한법하에서는 양도소득세가 이월과세 됩니다. 그러나 언제 이 조항이 개정될지 알 수 없습니다.
조세특례제한법 제32조(법인전환에 대한 양도소득세의 이월과세)
제32조(법인전환에 대한 양도소득세의 이월과세)① 거주자가 사업용고정자산을 현물출자하거나 대통령령으로 정하는 사업 양도ㆍ양수의 방법에 따라 법인(대통령령으로 정하는 소비성서비스업을 경영하는 법인은 제외한다)으로 전환하는 경우 그 사업용고정자산에 대해서는 이월과세를 적용받을 수 있다. 다만, 해당 사업용고정자산이 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리인 경우는 제외한다. <개정 2013.1.1, 2020.12.29>② 제1항은 새로 설립되는 법인의 자본금이 대통령령으로 정하는 금액 이상인 경우에만 적용한다.③ 제1항을 적용받으려는 거주자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 이월과세 적용신청을 하여야 한다.④ 제1항에 따라 설립되는 법인에 대해서는 제31조제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.⑤ 제1항에 따라 설립된 법인의 설립등기일부터 5년 이내에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하는 경우에는 제1항을 적용받은 거주자가 사유발생일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 제1항에 따른 이월과세액(해당 법인이 이미 납부한 세액을 제외한 금액을 말한다)을 양도소득세로 납부하여야 한다. 이 경우 사업 폐지의 판단기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2013.1.1, 2014.12.23, 2017.12.19>1. 제1항에 따라 설립된 법인이 제1항을 적용받은 거주자로부터 승계받은 사업을 폐지하는 경우2. 제1항을 적용받은 거주자가 법인전환으로 취득한 주식 또는 출자지분의 100분의 50 이상을 처분하는 경우법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20260101
리스크 · 이월과세의 대전제 — 현물출자하여 개인기업을 법인으로 전환하는 것은, 개인기업의 사업 전부, 즉 자산과 부채 일체가 법인으로 넘어가야 하는 것인데요. 자산 중 일부만 넘어가는 것이기 때문에 개인기업을 법인으로 전환하는 것에 해당되지 않습니다.
등기선례 제201211-5호
현물출자를 원인으로 한 소유권이전등기를 신청하는 경우 등기원인을 증명하는 정보 및 등기원인일자 기재 방법 · 현행현행 현물출자를 원인으로 한 소유권이전등기를 신청하는 경우 등기원인을 증명하는 정보 및 등기원인일자 기재 방법 제정 2012.11.30 [등기선례 제201211-5호] 현물출자를 원인으로 한 소유권이전등기를 신청하는 경우에 등기원인을 증명하는 정보를 적은 서면은 “현물출자계약서”이며, 원인일자는 “그 계약의 성립일”이 된다. 현물출자자가 납입기일에 출자의 목적인 재산을 인도하고 소유권이전등기에 필요한 서류를 교부한 뒤에 받은, 이른바 “인도증서”(상법 제295조제2항 참조)는 등기원인을 증명하는 서면이 아니므로 첨부정보로 제공할 필요가 없으며, 현물출자에 관한 사항을 정한 정관(상법 제290조제2호)이나 이사회의사록(상법 제416조제4호) 역시 첨부할 필요가 없다. (2012. 11. 30. 부동산등기과－2261 질의회답) 참조조문 : 상법 제305조제3항, 제425조제1항, 부동산등기규칙 제43조제1항제5호, 제46조제1항제1호선례 원문 기준: 대법원 종합법률정보 · 선례 원문 보기 자주 묻는 질문
건물만 현물출자하면 법인 쪽에서 나오는 세금은 무엇인가요?
취득세입니다. 임대용 부동산은 취득세 감면 대상이 아니어서, 실무에서는 취득세 중과를 피할 방법을 연구하는 것이 관건이 됩니다. 출자자 쪽의 양도소득세 문제와 나란히 검토해야 합니다.
이월과세를 받으려면 사업자를 어떻게 정리해야 하나요?
건물과 토지의 사업자를 갈라놓아야 합니다. 실무에서는 건물을 먼저 자녀에게 증여한 뒤, 토지주는 토지를 건물주에게 임대해 주는 사업자로, 건물주는 건물을 임차인에게 임대해 주는 사업자로 분리합니다. 건물이 하나의 독립된 사업자가 되면 건물만의 현물출자도 조세특례제한법 제32조에 따라 이월과세 대상이 됩니다.
건물 하나만 출자해도 개인기업의 법인전환으로 보나요?
아닙니다. 법인전환으로 보려면 사업 전부, 곧 자산과 부채가 통째로 법인으로 넘어가야 하는데, 건물만 출자하면 일부 자산이 옮겨 간 것에 그칩니다. 그래서 법인전환 요건을 충족하지 못합니다.
건물만 현물출자하여 법인전환을 하실 생각이라면, 건물과 토지를 각각 별도의 사업자(임대사업자)로 분리한 뒤 진행하시고, 그 방법을 선택했을 때 발생할 수 있는 증여세 등을 먼저 확인하시기 바랍니다.
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