신탁된 임대용 부동산의 현물출자가 가능한지 여부
한길합동법무사사무소 · 법무사 염춘필 · 2025. 6. 11.
결론신탁된 부동산의 위탁자는 법률상 소유자가 아니므로 해당 부동산을 현물로 출자할 권리가 없고, 따라서 위탁자가 신탁된 부동산을 현물출자하여 법인으로 전환을 할 수 없습니다.
부동산등기부를 보면 신탁을 원인으로 하여 신탁회사(수탁자)에 소유권이 이전되어 있어, 현행 부동산등기법 상으로는 소유자가 신탁회사입니다.
현물출자를 하려면 신탁을 해지하고, 위탁자로 다시 소유권을 회복한 다음 해당 부동산을 현물출자해야 합니다.
위탁자가 가지고 있는 수익증권(우선수익자의 지위)을 현물출자할 수는 있으나, 실무에서는 그런 경우도 거의 없습니다.
신탁된 임대용 부동산을 현물출자하려는 분들이 있습니다. 오늘은 신탁된 임대용 부동산을 현물출자를 할 수 있는지 여부에 대해 검토를 해 보겠습니다.
1. 사례
서울 강남구에 임대용 빌딩을 가지고 있는 전인산씨는 이 부동산을 신탁사에 신탁을 해 놓았습니다. 여러 이유가 있어서 이 부동산을 현물출자하여 법인을 설립할 생각입니다. 전문 컨설턴트에게 상의를 해 보았는데 신탁된 부동산을 현물출자를 할 수 있다는 의견과 신탁된 부동산을 현물출자를 할 수 없다는 의견이 있습니다. 그래서 염춘필 법무사를 찾아 와서 신탁된 임대용 부동산을 현물출자를 할 수 있는지에 대해 문의를 합니다.
2. 신탁 부동산의 법률상 소유자
신탁된 임대용 부동산을 현물출자를 할 수 있는지에 대해서는 일 년에 서너번씩 문의가 있습니다. 우선 임대용 부동산을 신탁했을 때 대부분 위탁자(신탁 전 소유자)가 소유권자라 생각하고 있습니다. 그런데 부동산등기부를 보면 신탁을 원인으로 하여 신탁회사(수탁자)에 소유권이 이전되어 있습니다. 따라서 현행 부동산등기법 상으로는 소유자가 신탁회사입니다. 물론 형식적 소유자이며, 실질적 소유자는 위탁자입니다. 그럼에도 불구하고 법률상 소유자는 수탁자인 신탁회사인 것입니다.
신탁법 제2조(신탁의 정의)
제2조(신탁의 정의) 이 법에서 "신탁"이란 신탁을 설정하는 자(이하 "위탁자"라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 "수탁자"라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 "수익자"라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20181101
부동산등기법 제82조(신탁등기의 신청방법)
제82조(신탁등기의 신청방법)① 신탁등기의 신청은 해당 부동산에 관한 권리의 설정등기, 보존등기, 이전등기 또는 변경등기의 신청과 동시에 하여야 한다.② 수익자나 위탁자는 수탁자를 대위하여 신탁등기를 신청할 수 있다. 이 경우 제1항은 적용하지 아니한다.③ 제2항에 따른 대위등기의 신청에 관하여는 제28조제2항을 준용한다.법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20250131
3. 위탁자의 현물출자 권리
현물출자는 부동산을 소유하고 있는 소유자가 해당 부동산을 현물로 출자하여 법인을 설립하고, 설립된 법인의 주식을 현물출자의 반대급부로 받는 것입니다. 그런데 신탁된 부동산의 위탁자는 법률상 소유자가 아니므로 해당 부동산을 현물로 출자할 권리가 없습니다. 따라서 사례와 같이 신탁된 부동산의 위탁자가 해당 부동산을 현물출자하여 법인으로 전환을 할 수 없습니다.
상법 제290조(변태설립사항)
제290조(변태설립사항) 다음의 사항은 정관에 기재함으로써 그 효력이 있다.1. 발기인이 받을 특별이익과 이를 받을 자의 성명2. 현물출자를 하는 자의 성명과 그 목적인 재산의 종류, 수량, 가격과 이에 대하여 부여할 주식의 종류와 수3. 회사성립후에 양수할 것을 약정한 재산의 종류, 수량, 가격과 그 양도인의 성명4. 회사가 부담할 설립비용과 발기인이 받을 보수액법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20260723
아주 오래 전에는 신탁된 부동산의 소유자를 위탁자로 보아 현물출자를 하는 사례가 있었습니다. 그러나 지금은 법원이 비록 위탁자가 실질적 소유자이지만 법률상 소유자가 아니므로 해당 부동산에 대한 현물출자 인가를 해 주지 않습니다.
리스크 · 법률상 소유자 — 신탁 부동산의 법률상 소유자는 수탁자인 신탁회사이므로, 위탁자 이름으로는 해당 부동산의 현물출자 인가를 받을 수 없습니다.
4. 실무상 대안
따라서 신탁을 해지하고, 위탁자로 다시 소유권을 회복한 다음 해당 부동산을 현물출자해야 합니다. 그런데 대부분의 신탁이 담보신탁이므로, 해당 채무를 변제해야 위탁자로 소유권이 이전됩니다. 위탁자가 당장 해당 채무를 변제할 능력이 없어서 이런 방법으로 현물출자를 하는 경우는 실무상 거의 없습니다.
신탁된 상태에서 위탁자가 가지고 있는 수익증권(우선수익자의 지위)을 현물출자를 할 수 있으나, 실무에서는 수익증권을 현물출자를 하는 경우도 거의 없습니다.
자주 묻는 질문
신탁을 해지하면 바로 현물출자할 수 있나요?
해지만으로는 부족한 경우가 많습니다. 임대용 부동산의 신탁 대부분은 담보신탁이라, 신탁을 끝내려면 맡긴 채무를 갚아야 소유권이 위탁자에게 돌아옵니다. 소유권을 돌려받은 다음에야 현물출자가 가능합니다.
예전에는 신탁된 부동산도 위탁자 명의로 현물출자가 됐다고요?
그렇습니다. 아주 오래 전에는 위탁자를 소유자로 보아 현물출자를 받아 준 사례가 있었습니다. 지금은 법원이 실질적 소유자라는 사정만으로는 부족하다고 보아 인가를 해 주지 않습니다. 그래서 현재는 이 길이 막혀 있습니다.
신탁을 맡기면 법률상 소유자가 왜 신탁회사가 되나요?
수탁자 앞으로 소유권이 이전되는 신탁의 구조 때문입니다. 신탁법 제2조는 신탁을 위탁자가 수탁자에게 재산을 이전하고 수탁자가 수익자를 위해 관리·처분하게 하는 제도로 정의하고, 부동산등기법 제82조는 신탁등기를 소유권이전등기 신청과 동시에 하도록 정합니다. 그래서 등기부에는 신탁회사 명의 이전등기가 남고 위탁자는 실질적 소유자일 뿐입니다.
현물출자는 정관에 무엇을 적어야 하나요?
상법 제290조는 현물출자를 정관에 기재해야 효력이 있는 변태설립사항으로 정합니다. 출자자 성명과 목적인 재산의 종류·수량·가격, 그 대가로 받을 주식의 종류와 수까지 적어야 합니다. 신탁된 부동산은 법률상 소유자가 수탁자이므로 위탁자 소유 재산으로는 이 기재를 채울 수 없어 법원 인가를 받지 못합니다.
신탁된 임대용 부동산으로 법인전환을 계획하고 계시다면, 먼저 신탁 해지와 담보채무 변제가 실제로 가능한지부터 확인하시기 바랍니다.
※ 본문·조문은 원문(국가법령정보센터 원문 기준)에 기반합니다. AI 인용·노출은 보장하지 않으며 법무사 광고규정을 준수합니다.