외국인이 국내에 입국하지 아니하고 그 명의의 근저당권설정등기를 말소하기 위한 절차
결론
근저당권자가 외국인일 경우에는 법무사가 작성하는 등기위임장 및 해지증서에 날인을 하고, 등기필 정보를 법무사사무실에 제공해 주면 됩니다.
이때 등기위임장 및 해지증서를 공증하거나, 아포스티유 확인을 받아야 하는지가 문제가 될 수 있습니다.
대법원 질의회신은 위임장에 기재된 서명(또는 날인)이 본인의 것임을 증명하는 본국 관공서의 증명이나 공증인의 공증을 요구하고 있으나, 내국인인 근저당권자에게는 인감증명서를 첨부하게 하지 아니하므로 외국인이라 하여 공증 등을 해야 할 이유가 없다고 판단합니다.
다만 등기관이 등기선례에 따라 공증 등을 요구할 수 있으므로, 위임장에 서명을 하고 위임장을 직접 공증받고 아포스티유를 받아 두는 것이 나쁘지 아니합니다.
외국인이 국내에 입국하지 아니하고 그 명의의 근저당권설정등기를 말소하기 위한 절차를 알아봅니다.
1. 말소 절차의 개요
근저당권자가 외국인일 경우에는 법무사가 작성하는 등기위임장 및 해지증서에 날인을 하고, 등기필 정보를 법무사사무실에 제공해 주면 됩니다. 이때 등기위임장 및 해지증서를 공증하거나, 아포스티유 확인을 받아야 하는지가 문제가 될 수 있습니다.
2. 공증·아포스티유 필요 여부
2002년도 대법원 질의회신에는 ' 수임인이 등기신청을 함에 있어서 제출할 서류 중 위임장에 관하여는 여기에 기재된 서명(또는 날인)이 본인의 것임을 증명하는 본국 관공서의 증명이나 이에 관한 공증인의 공증이 있어야 하고, 위임장 등이 외국어로 된 경우에는 그 번역문을 첨부하여야 할 것'이라 하고 있으나, 내국인인 근저당권자가 그 말소를 법무사에게 위임할 때에 위임장에 인감을 날인하고, 인감증명서를 첨부하지 아니하므로, 외국인이라 하여 위임장에 공증 등을 해야 할 하등의 이유가 없다고 판단합니다.
부동산등기규칙 제46조(첨부정보)
제46조(첨부정보)① 등기를 신청하는 경우에는 다음 각 호의 정보를 그 신청정보와 함께 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 한다. <개정 2022.2.25, 2024.11.29>1. 등기원인을 증명하는 정보2. 등기원인에 대하여 제3자의 허가, 동의 또는 승낙이 필요한 경우에는 이를 증명하는 정보3. 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요한 경우에는 이를 증명하는 정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보4. 신청인이 법인인 경우에는 그 대표자의 자격을 증명하는 정보5. 대리인에 의하여 등기를 신청하는 경우에는 그 권한을 증명하는 정보6. 등기권리자(새로 등기명의인이 되는 경우로 한정한다)의 주소(또는 사무소 소재지) 및 주민등록번호(또는 부동산등기용등록번호)를 증명하는 정보. 다만, 소유권이전등기를 신청하는 경우 또는 제52조의2제1항에 따라 등기의무자의 동일성 확인이 필요한 경우에는 등기의무자의 주소(또는 사무소 소재지)를 증명하는 정보도 제공하여야 한다.7. 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 토지대장ㆍ임야대장ㆍ건축물대장 정보나 그 밖에 부동산의 표시를 증명하는 정보8. 자격자대리인이 다음 각 목의 등기를 신청하는 경우, 자격자대리인(법인의 경우에는 담당 변호사ㆍ법무사를 의미한다)이 주민등록증ㆍ인감증명서ㆍ본인서명사실확인서 등 법령에 따라 작성된 증명서의 제출이나 제시, 그 밖에 이에 준하는 확실한 방법으로 위임인이 등기의무자인지 여부를 확인하고 대법원예규로 정하는 방법에 따라 자필서명한 정보② 구분건물에 대하여 대지권의 등기를 신청할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 경우에는 해당 규약이나 공정증서를 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 한다.1. 대지권의 목적인 토지가 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제4조에 따른 건물의 대지인 경우2. 각 구분소유자가 가지는 대지권의 비율이 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제21조제1항 단서 및 제2항에 따른 비율인 경우3. 건물의 소유자가 그 건물이 속하는 1동의 건물이 있는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제5호에 따른 건물의 대지에 대하여 가지는 대지사용권이 대지권이 아닌 경우③ 등기원인을 증명하는 정보가 집행력 있는 판결인 경우에는 제1항제2호의 정보를 제공할 필요가 없다. 다만, 등기원인에 대하여 행정관청의 허가, 동의 또는 승낙을 받을 것이 요구되는 때에는 그러하지 아니하다.④ 법 제60조제1항 및 제2항의 등기를 신청할 때에는 제1항제1호 및 제6호를 적용하지 아니한다.⑤ 첨부정보가 「상업등기법」제15조(「비송사건절차법」 제66조 및 제67조에 따라 준용되는 경우를 포함한다)에 따른 등기사항증명정보로서 해당 법인의 본점(또는 주사무소) 또는 지점(또는 분사무소) 소재지와 부동산 소재지가 동일한 경우에는 그 제공을 생략할 수 있다. <개정 2024.11.29>⑥ 제1항 및 그 밖의 법령에 따라 등기소에 제공하여야 하는 첨부정보 중 법원행정처장이 지정하는 첨부정보는 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보 공동이용을 통하여 등기관이 직접 확인하고 신청인에게는 해당 첨부정보를 제공한 것으로 본다. 다만, 그 첨부정보가 개인정보를 포함하고 있는 경우에는 그 정보주체의 동의가 있음을 증명하는 정보를 등기소에 제공하여야 한다. <개정 2024.11.29>⑦ 제6항의 경우 등기신청이 접수된 이후에 행정기관의 시스템 장애, 행정정보 공동이용망의 장애 또는 등기소의 전산정보처리조직의 장애 등으로 인하여 등기관이 그 행정정보를 확인할 수 없는 경우에는 대법원예규로 정하는 방법에 따라 신청인에게 그 행정정보를 등기소에 제공할 것을 명할 수 있다. <개정 2024.11.29>⑧ 첨부정보가 외국어로 작성된 경우에는 그 번역문을 붙여야 한다.⑨ 첨부정보가 외국 공문서이거나 외국 공증인이 공증한 문서(이하 "외국 공문서 등"이라 한다)인 경우에는 「재외공관 공증법」 제30조제1항에 따라 공증담당영사로부터 문서의 확인을 받거나 「외국공문서에 대한 인증의 요구를 폐지하는 협약」에서 정하는 바에 따른 아포스티유(Apostille)를 붙여야 한다. 다만, 외국 공문서 등의 발행국이 대한민국과 수교하지 아니한 국가이면서 위 협약의 가입국이 아닌 경우와 같이 부득이한 사유로 문서의 확인을 받거나 아포스티유를 붙이는 것이 곤란한 경우에는 그러하지 아니하다. <신설 2017.5.25>법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20250131
부동산등기규칙 제60조(인감증명의 제출)
제60조(인감증명의 제출)① 방문신청을 하는 경우에는 다음 각 호의 인감증명을 제출하여야 한다. 이 경우 해당 신청서(위임에 의한 대리인이 신청하는 경우에는 위임장을 말한다)나 첨부서면에는 그 인감을 날인하여야 한다. <개정 2018.8.31>1. 소유권의 등기명의인이 등기의무자로서 등기를 신청하는 경우 등기의무자의 인감증명2. 소유권에 관한 가등기명의인이 가등기의 말소등기를 신청하는 경우 가등기명의인의 인감증명3. 소유권 외의 권리의 등기명의인이 등기의무자로서 법 제51조에 따라 등기를 신청하는 경우 등기의무자의 인감증명4. 제81조제1항에 따라 토지소유자들의 확인서를 첨부하여 토지합필등기를 신청하는 경우 그 토지소유자들의 인감증명5. 제74조에 따라 권리자의 확인서를 첨부하여 토지분필등기를 신청하는 경우 그 권리자의 인감증명6. 협의분할에 의한 상속등기를 신청하는 경우 상속인 전원의 인감증명7. 등기신청서에 제3자의 동의 또는 승낙을 증명하는 서면을 첨부하는 경우 그 제3자의 인감증명8. 법인 아닌 사단이나 재단의 등기신청에서 대법원예규로 정한 경우② 제1항제1호부터 제3호까지 및 제6호에 따라 인감증명을 제출하여야 하는 자가 다른 사람에게 권리의 처분권한을 수여한 경우에는 그 대리인의 인감증명을 함께 제출하여야 한다. <신설 2018.8.31>③ 제1항에 따라 인감증명을 제출하여야 하는 자가 국가 또는 지방자치단체인 경우에는 인감증명을 제출할 필요가 없다. <개정 2018.8.31>④ 제1항제4호부터 제7호까지의 규정에 해당하는 서면이 공정증서이거나 당사자가 서명 또는 날인하였다는 뜻의 공증인의 인증을 받은 서면인 경우에는 인감증명을 제출할 필요가 없다. <개정 2018.8.31>법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20250131
등기선례 제7-13호
외국인이 국내에 입국하지 아니하고 그 명의의 근저당권설정등기를 말소(또는 이전)하기 위한 절차 · 현행현행 외국인이 국내에 입국하지 아니하고 그 명의의 근저당권설정등기를 말소(또는 이전)하기 위한 절차 제정 2002.03.21 [등기선례 제7-13호] 국내 부동산에 등기된 근저당권설정등기의 근저당권자인 외국인이 국내에 입국하지 아니하고 근저당권설정등기를 말소(또는 이전)하기 위하여 국내에 있는 특정인에게 그 말소(또는 이전)에 관한 일체의 권한을 수여하는 내용의 위임장을 교부한 경우, 그 위임을 받은 대리인은 본인의 대리인임을 현명하여 등기원인에 관한 법률행위(해지증서 또는 양도증서 작성)와 그에 따른 등기신청을 할 수 있을 것이다.이 경우 수임인이 등기신청을 함에 있어서 제출할 서류 중 위임장에 관하여는 여기에 기재된 서명(또는 날인)이 본인의 것임을 증명하는 본국 관공서의 증명이나 이에 관한 공증인의 공증이 있어야 하고, 위임장 등이 외국어로 된 경우에는 그 번역문을 첨부하여야 할 것이다. (2002. 3. 21. 등기 3402-184 질의회답) 참조예규 : 등기예규 제992호 참조선례 : 등기선례요지집 Ⅰ제43항, Ⅴ 제23항선례 원문 기준: 대법원 종합법률정보 · 선례 원문 보기
대법원 2015.11.26 선고 2013다18349 — 손해배상(기)·손해배상(기)
근저당권설정자 甲이 외국국적동포인 근저당권자 乙의 위임장 등을 위조하여 변호사 丙에게 근저당권설정등기의 말소등기신청을 위임하였는데, 丙이 乙에게서 등기필증 또는 등기필통지서를 받지 못하였음에도 乙에 관한 본인 확인절차를 거치지 않은 채 구 부동산등기법 제49조 제1항에서 정한 확인서면을 작성하여 말소등기를 신청하였고, 등기관 丁은 위임장 등에 한 乙의 서명에 관하여 외국 관공서의 증명이 아니라 대한민국 재외공관의 증명이 있는 등 등기신청서류에 흠결이 있는데도 등기신청을 수리한 사안에서, 丙과 丁에게는 관계 법령에 따른 통상의 주의의무를 게을리한 과실이 있다고 한 사례판례 원문 기준: 대법원 종합법률정보 · 판례 원문 보기
리스크 · 등기관의 공증 요구 가능성 — 다만, 등기관이 아래의 등기선례에 따라 공증 등을 요구할 수 있으므로, 서명공증을 하는 것이 아니라, 위임장에 서명을 하고, 위임장을 직접 공증받고 아포스티유를 받아 두는 것이 나쁘지 아니하나, 개인적으로는 이렇게 하는 것은 외국인을 차별하는 것이라 생각하고, 부동산 등기법에 반하는 것이라 판단합니다.
3. 참조 등기선례
외국인이 국내에 입국하지 아니하고 그 명의의 근저당권설정등기를 말소(또는 이전)하기 위한 절차
등기예규 제1778호
재외국민 및 외국인의 부동산등기신청절차에 관한 예규 · 20240516 시행제1장 총칙제1조 (목적) 이 예규는 재외국민이나 외국인이 「부동산등기법」(이하 "법"이라 한다)과 「부동산등기규칙」(이하 "규칙"이라 한다) 등에 따라 부동산등기를 신청할 때에 등기소에 제공하여야 하는 첨부정보와 그 밖에 등기신청절차에 관하여 필요한 사항을 정하는 것을 목적으로 한다.제2조 (정의) 이 예규에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.1. "재외국민"이란 대한민국의 국민으로서 외국의 영주권을 취득한 자 또는 영주할 목적으로 외국에 거주하고 있는 자를 말한다.2. "외국인"이란 대한민국의 국적을 보유하고 있지 아니한 개인(무국적자를 포함한다)을 말한다.3. "외국인등"이란 외국인, 외국정부, 외국의 법령에 의하여 설립된 법인·단체 등 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제2조제4호 각 목의 어느 하나에 해당하는 개인·법인 또는 단체를 말한다.4. "공증"이란 공증인이 공정증서를 작성하는 것 또는 사서증서에 대해 인증하는 것을 말한다.5. "대한민국 공증"이란 대한민국 영토 내에서 「공증인법」에 따라 이루어지는 공증과 대한민국 영토 밖에서 「재외공관 공증법」에 따라 공증담당영사가 담당하는 공증을 말한다.6. "본국 공증"이란 본국 영토 내의 공증과 본국의 영토 밖에서 본국의 외교·영사기관이 담당하는 공증을 말한다.제3조 (외국 공문서에 대한 확인)① 첨부정보가 외국에서 발행된 공문서(외국 공증인이 공증한 문서를 포함한다. 이하 같다)인 경우에는규칙 제46조제9항에 따라 다음 각 호의 구분에 따른 확인을 받아 등기소에 제공하여야 한다.1. 「외국공문서에 대한 인증의 요구를 폐지하는 협약」(이하 ‘협약’이라 한다)을 체결한 국가(한 국가 내의 특수한 지역을 포함한다, 이하 같다. 체약국의 예: 미국, 중국, 일본, 호주, 러시아, 홍콩, 캐나다, 싱가포르 등)에서 발행한 공문서의 경우에는 해당 국가의 아포스티유(Apostille) 발행 권한기관(예: 외교부, 국무부, 법원, 교육청 등 국가마다 상이함)에서 발행한 아포스티유 확인2. 협약을 체결하지 않은 국가에서 발행한 공문서의 경우에는「재외공관 공증법」제30조제1항 본문에 따라 해당 국가에 주재하는 대한민국 공증담당영사의 확인② 등기관은 협약가입국 현황(www.0404.go.kr)을 참조하여 제1항에 따른 확인이 없는 경우에는 보정을 명하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.1. 첨부정보가 외국의 외교·영사기관이 작성 또는 공증한 문서인 경우(예: 주한 미국대사관에서 공증받은 문서)2. 대한민국과 수교를 맺지 않고 또한 위 협약에도 가입하지 않은 국가(예: 시리아)에서 발행된 공문서인 경우3. 신분증 원본제4조 (번역문의 첨부)① 등기소에 제공하는 첨부정보가 외국어로 작성된 경우에는 규칙 제46조제8항에 따라 번역문을 붙여야 한다.② 번역문에는 번역인이 원문과 다름이 없다는 뜻과 번역인의 성명 및 주소를 기재하고 날인 또는 서명하여야 하며 번역인의 신분증 사본을 제공하여야 한다. 다만, 번역문을 인증받아 제출하는 경우에는 그러하지 아니하다.제5조 (처분권한의 위임과 대리인의 등기신청)① 등기명의인인 재외국민이나 외국인이 국내 또는 국외에서 부동산의 처분권한을 대리인에게 수여한 경우에는 처분대상 부동산과 처분의 목적이 되는 권리 및 대리인의 인적사항을 구체적으로 특정하여 작성한 처분위임장을 등기소에 첨부정보로서 제공하여야 한다.② 권리의 처분권한을 수여받은 대리인은 본인의 대리인임을 현명하고 대리인의 자격으로 작성한 원인증서를 제공하여야 한다.③ 규칙 제60조제1항제1호부터 제3호까지에 해당하는 등기신청을 하는 경우에는 제1항의 처분위임장에 등기명의인의 인감을 날인하고 그 인감증명을 제출하여야 한다. 이 경우 인감증명을 제출하여야 하는 자가 재외국민인 경우에는 제9조를, 외국인인 경우에는 제12조를 준용한다.④ 제3항의 경우 권리의 처분권한을 수여받은 대리인이 본인을 대리하여 등기를 신청할 때에는 등기신청서에, 자격자대리인 등에게 등기신청을 위임할 때에는 등기신청위임장에 대리인의 인감을 날인하고 그 인감증명을 제출하여야 한다. 다만, 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기를 신청하는 경우에 대리인의 인감증명은 매도용으로 발급받아 제출할 필요가 없다.제6조 (상속재산분할협의 권한을 위임하는 경우)① 상속인인 재외국민이나 외국인이 상속재산분할협의에 관한 권한을 대리인에게 수여하는 경우에는 분할의 대상이 되는 부동산과 대리인의 인적사항을 구체적으로 특정하여 작성한 상속재산분할협의 위임장을 등기소에 첨부정보로서 제공하여야 한다.② 상속재산분할협의 권한을 수여받은 대리인은 본인의 대리인임을 현명하고 대리인의 자격으로 작성한 상속재산분할협의서를 등기소에 원인증서로서 제공하여야 한다.③ 제1항의 상속재산분할협의 위임장에는 상속인 본인의 인감을 날인하고 그 인감증명을 제출하여야 한다. 이 경우 인감증명을 제출하여야 하는 자가 재외국민인 경우에는 제9조를, 외국인인 경우에는 제12조를 준용한다.④ 제2항의 상속재산분할협의서에는 대리인의 인감을 날인하고 그 인감증명을 제출하여야 한다. 다만, 상속재산분할협의서를 대리인이 작성하였다는 뜻의 공증을 받은 경우에는 인감증명을 제출할 필요가 없다.제7조 (등기필정보가 없는 경우)① 재외국민 또는 외국인이 등기의무자로서 권리에 관한 등기를 신청할 때에 등기필정보가 없다면 법 제51조 및 「등기필정보가 없는 경우 확인조서 등에 관한 예규」에서 정하는 바에 따른다.② 법 제51조 단서의 ‘공증’은 외국인의 경우에는 본국 관공서의 증명이나 본국 또는 대한민국 공증을 말하고, 재외국민의 경우에는 대한민국 공증만을 말한다.제8조 (국적이 변경된 경우 등기명의인표시변경등기 등)① 등기명의인의 국적이 변경되어 국적을 변경하는 내용의 등기명의인표시변경등기를 신청하는 경우에는 국적변경을 증명하는 정보(예: 시민권증서, 귀화증서, 국적취득사실증명서, 폐쇄된 기본증명서 등)를 첨부정보로서 제공하고, 신청정보의 내용 중 등기원인은 "국적변경"으로, 그 연월일은 "새로운 국적을 취득한 날"로 제공하여야 한다.② 국적변경과 동시에 성명이 변경되어 국적변경을 증명하는 정보에 변경된 성명이 기재되어 있는 경우에는 제1항의 등기신청과 함께 성명을 변경하는 내용의 등기명의인표시변경등기를 1건의 신청정보로 일괄하여 신청할 수 있다. 이와 달리 국적을 변경한 이후에 별도의 개명절차를 통하여 성명이 변경된 경우에는 개명을 원인으로 하는 등기명의인표시변경등기를 제1항의 등기신청과 별개의 신청정보로 신청하여야 하며, 개명을 증명하는 정보(예: 기본증명서, 법원의 개명허가기록)를 첨부정보로서 제공하여야 한다.③ 내국인으로서 등기명의인이 되었던 자가 외국국적을 취득한 후 등기의무자로서 등기를 신청하는 경우에 국내거소신고나 외국인등록을 하지 않아 국내거소신고번호나 외국인등록번호를 부여받은 바가 없다면 등록번호를 변경하는 등기명의인표시변경등기를 선행하여 신청할 필요가 없다.④ 국적이 변경된 경우 등기명의인표시변경에 관한 기록례는 별지 제1호와 같다.제8조의2 (부동산양도신고확인서의 제공) 재외국민 또는 외국인이 등기의무자로서 부동산에 관한 유상계약(부담부증여 포함)을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에는 「소득세법」 제108조에 따라 세무서장으로부터 발급받은 ‘부동산양도신고확인서’를 첨부정보로서 제공하여야 한다. 다만, 재외국민이 「인감증명법 시행령」 제13조제3항 단서에 따라 발급받은 부동산매도용 인감증명서를 첨부정보로서 제공한 경우에는 그러하지 아니하다.제2장 재외국민제9조 (재외국민의 인감증명 제출)① 재외국민이 규칙 제60조제1항제1호부터 제3호까지에 해당하는 등기신청을 하거나 같은 항 제4호부터 제7호까지의 서류를 작성하는 경우에 체류국을 관할하는 대한민국 재외공관(「대한민국 재외공관 설치법」 제2조에 따른 대사관, 공사관, 대표부, 총영사관과 영사관을 의미하며, 공관이 설치되지 아니한 지역에서 영사사무를 수행하는 사무소를 포함한다, 이하 같다)에서 인감을 날인해야 하는 서면에 공증을 받았다면 인감증명을 제출할 필요가 없다.② 제1항의 경우 중 규칙 제60조제1항제1호부터 제3호까지에 해당하는 등기신청을 하는 경우에는 등기의무자가 재외국민임을 증명하는 정보로서 재외국민등록부등본을 등기소에 제공하여야 한다.③ 1항에 따른 공증은 인감을 날인해야 하는 서면 그 자체에 받아야 하는 것이며, 그 서면과 별도의 문서에 서명이나 날인을 하고 그에 대한 공증을 받은 것이어서는 안된다.제10조 (재외국민의 주소증명정보) 재외국민은 주소를 증명하는 정보로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 정보를 제공할 수 있다.1. 재외국민등록부등본2. 「주민등록법」에 따라 주민등록 신고를 한 경우에는 주민등록표등본 ·초본3. 주소증명제도가 있는 외국에 체류하는 재외국민으로서 체류국 법령에 따라 외국인등록 또는 주민등록 등을 마친 경우에는 체류국 관공서에서 발행한 주소증명정보(예: 일본국의 주민표, 스페인왕국의 주민등록증명서)4. 제1호부터 제3호까지의 규정에 따라 주소를 증명하는 것이 불가능한 경우에는 체류국 공증인이 주소를 공증한 서면제11조 (재외국민의 부동산등기용등록번호) 재외국민의 부동산등기용등록번호는 다음 각 호의 어느 하나로 한다.1. 주민등록번호를 부여받은 적이 있는 재외국민의 경우에는 주민등록번호(주민등록사항이 말소된 경우에도 같다)2. 주민등록번호를 부여받은 적이 없는 재외국민의 경우에는 법 제49조제1항제2호에 따라 서울중앙지방법원 등기국 등기관이 부여한 부동산등기용등록번호제3장 외국인제12조 (외국인의 인감증명 제출)① 인감증명을 제출하여야 하는 자가 외국인인 경우에는 「출입국관리법」에 따라 외국인등록을 하거나 「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」에 따라 국내거소신고를 하여 「인감증명법」에 따라 신고한 인감증명을 제출하거나 본국의 관공서가 발행한 인감증명(예: 일본, 대만)을 제출하여야 한다.② 외국인등록이나 국내거소신고를 하지 않아 「인감증명법」에 따른 인감증명을 발급받을 수 없고 또한 본국에 인감증명제도가 없는 외국인은 인감을 날인해야 하는 서면이 본인의 의사에 따라 작성되었음을 확인하는 뜻의 본국 관공서의 증명이나 본국 또는 대한민국 공증인의 인증(대한민국 재외공관의 인증을 포함한다, 이하 같다)을 받음으로써 인감증명의 제출을 갈음할 수 있다. 이 경우 제9조제3항을 준용한다.제13조 (외국인의 주소증명정보)① 외국인은 주소를 증명하는 정보로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 정보를 제공할 수 있다.1. 「출입국관리법」에 따라 외국인등록을 한 경우에는 외국인등록 사실증명2. 「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」에 따라 국내거소신고를 한 외국국적동포의 경우에는 국내거소신고 사실증명3. 본국에 주소증명제도가 있는 외국인(예: 일본, 독일, 프랑스, 대만, 스페인)은 본국 관공서에서 발행한 주소증명정보4. 본국에 주소증명제도가 없는 외국인(예: 미국, 영국)은 본국 공증인이 주소를 공증한 서면. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 방법으로써 이를 갈음할 수 있다.가.주소가 기재되어 있는 신분증의 원본과 원본과 동일하다는 뜻을 기재한 사본을 함께 등기소에 제출하여 사본이 원본과 동일함을 확인받고 원본을 환부받는 방법. 이 경우 등기관은 사본에 원본 환부의 뜻을 적고 기명날인하여야 한다.나. 주소가 기재되어 있는 신분증의 사본에 원본과 동일함을 확인하였다는 본국 또는 대한민국 공증이나 본국 관공서의 증명을 받고 이를 제출하는 방법다. 본국의 공공기관 등에서 발행한 증명서 기타 신뢰할 만한 자료를 제출하는 방법(예: 주한미군에서 발행한 거주사실증명서, 러시아의 주택협동조합에서 발행한 주소증명서)② 외국인이 본국을 떠나 대한민국이 아닌 제3국에 체류하는 경우에 체류국에 주소증명제도가 있다면 체류국 관공서에서 발행한 주소증명정보를 제공할 수 있고(예: 스페인에 체류하는 독일인이 스페인 법령에 따라 주민등록을 하였다면 스페인 정부가 발행하는 주민등록정보를 제공), 체류국에 주소증명제도가 없다면 체류국의 공증인이 주소를 공증한 서면을 제공할 수 있다. 다만, 주소를 공증한 서면을 제공하는 경우에는 해당 국가에서의 체류자격을 증명하는 정보(예: 영주권확인증명, 장기체류 비자증명)를 함께 제공하여야 한다.제14조 (외국인의 부동산등기용등록번호) 외국인의 부동산등기용등록번호는 다음 각 호의 어느 하나로 한다.1. 「출입국 관리법」에 따라 체류지를 관할하는 지방출입국·외국인관서의 장이 부여한 외국인등록번호2. 국내에 체류지가 없는 경우에는 대법원 소재지를 관할하는 서울출입국·외국인관서의 장이 부여한 부동산등기용등록번호3. 「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」에 따라 거소를 관할하는 지방출입국·외국인관서의 장이 외국국적동포에게 부여한 국내거소신고번호제15조 (외국인등의 토지취득허가증)① 외국인등이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 구역·지역에 있는 토지(대지권 포함)를 취득하는 계약을 체결하고 그에 따른 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제9조제1항에 따른 외국인 토지취득허가증을 첨부정보로서 제공하여야 한다. 다만, 국내거소신고를 한 외국국적동포의 경우에는 「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」 제11조제1항에 따라 제1호의 지역에 있는 토지를 취득하는 경우로 한정한다.1. 「군사기지 및 군사시설 보호법」 제2조제6호에 따른 군사기지 및 군사시설 보호구역, 그 밖에 국방목적을 위하여 외국인등의 토지취득을 특별히 제한할 필요가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역2.「문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률」 제2조제3항에 따른 지정문화유산과 이를 위한 보호물 또는 보호구역2의2. 「자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률」에 따라 지정된 천연기념물등과 이를 위한 보호물 또는 보호구역3. 「자연환경보전법」 제2조제12호에 따른 생태·경관보전지역4. 「야생생물 보호 및 관리에 관한 법률」 제27조에 따른 야생생물 특별보호구역② 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조에 따라 토지거래계약 허가증을 첨부정보로서 제공한 경우에는 제1항에 따른 토지취득허가증을 제공할 필요가 없다.③ 취득하려는 토지가 토지취득허가의 대상이 아닌 경우에는 이를 소명하기 위하여 토지이용계획확인서를 첨부정보로서 제공하여야 한다.제16조 (허가 없이 소유권이전등기가 마쳐진 경우) 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제9조제1항에 따른 토지취득허가대상토지에 대하여 허가를 받지 아니한 채 소유권이전등기가 마쳐졌다 하더라도 「부동산등기법」 제29조제2호에 해당하는 것은 아니므로 등기관은 이를 직권으로 말소할 수 없다.제17조 (외국법인·단체가 아니라는 소명) 국내법에 의하여 설립된 법인 또는 단체라 하더라도 제15조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 구역·지역에 있는 토지(대지권 포함)에 대한 소유권취득등기를 신청하는 경우 그 법인이나 단체가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것인지 여부가 의심스러울 때에는 등기관은 별지 제2호의 진술서를 제출케 한 후 등기를 하여야 한다.1. 사원 또는 구성원의 2분의 1 이상이 외국인인 법인 또는 단체2. 업무를 집행하는 사원이나 이사 등 임원의 2분의 1 이상이 외국인인 법인 또는 단체3. 외국인이나 외국의 법령에 따라 설립된 법인 또는 단체가 자본금의 2분의 1 이상이나 의결권의 2분의 1 이상을 가지고 있는 법인 또는 단체예규 원문 기준: 국가법령정보센터 행정규칙 · 예규 원문 보기
- 참조예규 : 등기예규 제 992 호
- 참조선례 : 등기선례요지집 Ⅰ제 43 항, Ⅴ 제 23 항
자주 묻는 질문
이 절차에 적용되는 부동산등기규칙 제46조와 제60조는 무엇을 정한 조문인가요?
제46조는 첨부정보를 정한 조문으로, 대리인에 의한 등기신청에서는 그 권한을 증명하는 정보, 곧 위임장을 신청정보와 함께 제공하도록 합니다. 제60조는 인감증명의 제출을 정한 조문으로, 위임에 의한 대리인이 신청하는 경우에는 위임장에 그 인감을 날인하도록 합니다. 외국인의 말소 위임에서는 이 인감 증명 대신 본국 관공서의 증명이나 공증이 요구되는지가 쟁점입니다.
외국에서 공증받은 위임장도 아포스티유를 받아야 하나요?
공증받은 위임장을 첨부정보로 내는 이상 받아 두는 것이 원칙입니다. 부동산등기규칙 제46조 제9항은 외국 공증인이 공증한 문서가 첨부정보로 제출되면 아포스티유 또는 공증담당영사의 확인을 붙이라고 정합니다(2017년 신설). 외국어로 작성된 위임장에는 같은 조 제8항에 따라 번역문도 함께 붙입니다.
외국인 명의의 근저당권설정등기를 말소하실 때에는 국내 대리인에게 권한을 수여하는 위임장을 교부하시고, 등기관의 요구에 대비하여 위임장을 직접 공증받고 아포스티유를 받아 두는 방법을 함께 검토하시기 바랍니다. 위임장 등이 외국어로 된 경우에는 그 번역문을 첨부하시기 바랍니다.
※ 본문·조문은 원문(국가법령정보센터 원문 기준)에 기반합니다. AI 인용·노출은 보장하지 않으며 법무사 광고규정을 준수합니다.