전세권을 준공유하고 있던 전세권자가 일부 준공유지분을 양도받아 단독으로 전세권자가 될 수 있는지 여부
한길합동법무사사무소 · 법무사 염춘필 · 2025. 11. 27.
요약하나의 전세권을 갑과 을이 전세권자로 되어 있을 경우 법률상으로 '준공유'라 합니다. 대법원 등기선례에 따르면 현재의 전세권자가 제3자와 공동으로 전세권을 준공유하기 위하여는 제3자에게 전세권의 일부(준공유지분)를 양도하는 전세권일부이전등기를 부기등기로 할 수 있습니다.
같은 법리에 따라, 갑과 을이 준공유하고 있던 전세권에서 을이 그 준공유지분을 갑에게 양도하면 갑이 단독으로 전세권자가 될 수 있습니다.
전세금이 상향조정되었다면 전세금변경계약에 의한 전세권변경등기를 하여야 하고, 이해관계인의 승낙서 등을 첨부한 때에 한하여 부기등기로 할 수 있습니다.
상가 건물에 전세권이 설정되어 있고 전세권자는 갑과 을입니다. 준공유하고 있던 전세권자가 다른 준공유지분을 양도받아 단독으로 전세권자가 될 수 있을까요?
1. 전세권의 준공유
하나의 전세권을 갑과 을이 전세권자로 되어 있을 경우 법률상으로 '준공유'라 합니다. 갑과 을이 하나의 전세권을 준공유하고 있는 것입니다. 먼저 하나의 전세권을 수인이 준공유를 할 수 있는지 의문이 들었습니다. 대법원 사법정보포탈에 들어가서 '전세권 준공유'를 검색어로 해서 검색을 했더니 아래와 같은 등기선례가 나왔습니다.
2. 대법원 등기선례
전세권의 일부 준공유지분을 양도하는 전세권 일부이전등기를 할 수 있는지 여부(적극)
전세금이 상향조정되었다면 전세금변경계약에 의한 전세권변경등기를 하여야 하고 그 등기를 신청하는 때에는 신청서에 이해관계인의 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부한 때에 한하여 부기등기로 할 수 있고 그렇지 아니한 때에는 주등기로 할 수 있으며, 현재의 전세권자가 제 3 자와 공동으로 전세권을 준공유하기 위하여는 제 3 자에게 전세권의 일부 (준공유지분) 를 양도하는 전세권일부이전등기를 부기등기로 할 수 있다. (2001. 8. 23. 등기 3402-588 질의회답) 참조조문 : 민법 제278조, 제306조
3. 결론
실무판단 · 단독 전세권자가 될 수 있습니다 — 위 선례에서 '제 3 자에게 전세권의 일부 (준공유지분) 를 양도하는 전세권일부이전등기를 부기등기로 할 수 있다.' 라 하므로, 갑과 을이 준공유하고 있던 전세권에서 을이 그 준공유지분을 갑에게 양도하면 갑이 단독으로 전세권자가 될 수 있습니다.
이 결론에 닿는 조문과 선례·예규를 이어서 소개합니다.
민법 제306조(전세권의 양도, 임대 등)
제306조(전세권의 양도, 임대 등) 전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있다. 그러나 설정행위로 이를 금지한 때에는 그러하지 아니하다.법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20260317
민법 제278조(준공동소유)
제278조(준공동소유) 본절의 규정은 소유권 이외의 재산권에 준용한다. 그러나 다른 법률에 특별한 규정이 있으면 그에 의한다.법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20260317
등기선례 제6-320호 — 전세권의 일부 준공유지분을 양도하는 전세권 일부이전등기를 할 수 있는지 여부(적극) · 선례 원문 보기
등기예규 제1406호
전세금반환채권의 일부양도에 따른 전세권 일부이전등기에 관한 업무처리지침 · 20111013 시행단서에 따라 전세권의 존속기간 만료 전에 등기를 신청하는 경우에는 전세권이 소멸하였음을 증명하는 정보(전세권의 소멸청구나 소멸통고 등)를 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 한다.제1조 (목적) 이 예규는 부동산등기법(이하 "법"이라 한다) 제73조 및 부동산등기규칙(이하 "규칙"이라 한다) 제129조에 규정된 전세금반환채권의 일부양도에 따른 전세권 일부이전등기에 관한 사항을 규정함을 목적으로 한다.제2조 (등기신청인) 전세권 일부이전등기는 전세권의 양도인이 등기의무자가 되고 양수인이 등기권리자가 되어 공동으로 신청하여야 한다.제3조 (신청정보)① 전세권 일부이전등기를 신청할 때에는 규칙 제43조에서 정한 일반적인 신청정보 외에 이전할 전세권의 접수연월일과 접수번호, 양도액을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하여야 한다.② 등기의 목적으로는 "전세권 일부이전", 등기원인은 "전세금반환채권 일부양도"로 표시한다.제4조 (첨부정보)① 전세권 일부이전등기를 신청할 때에는 규칙 제46조에서 정한 일반적인 첨부정보 외에 법 제73조제2항 단서에 따라 전세권의 존속기간 만료 전에 등기를 신청하는 경우에는 전세권이 소멸하였음을 증명하는 정보(전세권의 소멸청구나 소멸통고 등)를 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 한다.② 건물전세권의 존속기간이 만료되어 등기를 신청하는 경우에는 「민법」 제312조제4항에 따라 전세권이 소멸하였음을 증명하는 정보(갱신거절의 통지 등)를 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 한다.제5조 (등기실행절차)① 전세금반환채권의 일부양도에 따른 전세권 일부이전등기는 부기등기로 한다.② 등기관이 전세금반환채권의 일부양도를 등기원인으로 하여 전세권 일부이전등기를 할 때에는 양도액을 기록하여야 한다.제6조 (등기기록례) 전세금반환채권의 일부양도에 따른 전세권 일부이전등기의 등기기록례는 별지와 같다.예규 원문 기준: 국가법령정보센터 행정규칙 · 예규 원문 보기 전세권 준공유지분의 양도를 검토하실 때에는 전세권일부이전등기를 부기등기로 신청하는 방법을 확인하시기 바랍니다.
※ 본문·조문은 원문(국가법령정보센터 원문 기준)에 기반합니다. AI 인용·노출은 보장하지 않으며 법무사 광고규정을 준수합니다.